كيفية تقديم منازعة إيجارية في عُمان عبر «إنصاف»

تسلك المنازعة الإيجارية في عُمان اليوم مسارا متخصصا أمام لجان الفصل في المنازعات الإيجارية، بدلا من اعتبار الدعوى الإيجارية العادية أمام المحكمة نقطة البداية التلقائية لكل نزاع جديد. وتوفر وزارة الداخلية نظام «إنصاف» لتقديم الطلب إلكترونيا إلى اللجنة المختصة. يشمل الاختصاص المنازعات الناشئة عن الإطار المنظم لإيجار المساكن والمحال التجارية والصناعية، بما فيها منازعات الإخلاء. يشرح هذا الدليل الإجراء الحالي ولا يقرر من هو الطرف المحق في حالة فردية.

ما نظام «إنصاف»؟

«إنصاف» نظام إلكتروني تابع لوزارة الداخلية لتقديم طلبات الفصل في المنازعات الإيجارية ومعالجتها أمام اللجان. وتذكر الوزارة أن الخدمة متاحة للمواطن والمقيم لتسجيل طلب رسمي يتعلق بعقد الإيجار. ومن الأمثلة المنشورة: التأخر في السداد، والإخلاء، والصيانة، ومخالفة بنود العقد. كما يوضح دليل المستخدم إدخال طلبات مالية وغير مالية، من دون أن ينشر قائمة قانونية مغلقة بكل خيار قد يظهر في الواجهة.

ليست «إنصاف» بوابة عامة لكل خلاف له صلة بعقار. يجب أن تنشأ المنازعة عن علاقة إيجارية تدخل في نطاق المرسوم المنظم لعلاقة المؤجر والمستأجر. وقد يحتاج نزاع الملكية أو البناء أو الوساطة أو الحق العيني إلى مسار مختلف. عند وجود موضوع مختلط أو غير معتاد، تحقق من الجهة المختصة أو استشر محاميا مؤهلا في عُمان.

ما الذي تغير في نظام المنازعات الإيجارية؟

عدل المرسوم السلطاني 12/2025 المرسوم السلطاني 6/89. ونص على تشكيل لجنة أو أكثر في كل محافظة تسمى «لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية» بحسب الحاجة. يرأس اللجنة أحد قضاة المحكمة الابتدائية، ويشارك فيها موظفان من المحافظة والبلدية. وأسندت المادة 15 المعدلة إليها الفصل في جميع المنازعات الناشئة عن أحكام الإطار الإيجاري، بما في ذلك المنازعات المتعلقة بإخلاء العقار المؤجر.

صدر المرسوم في 7 يناير 2025، وبدأ العمل به بعد مضي ستة أشهر. أما الدعاوى التي أصبحت من اختصاص اللجنة وكانت قد رفعت إلى المحاكم قبل تاريخ العمل بالنظام الجديد، فتستمر المحاكم في نظرها. ولهذا قد يبقى ملف قديم أمام المحكمة بينما تتجه منازعة جديدة مماثلة إلى اللجنة عبر «إنصاف».

«إنصاف» أم الدعوى الإيجارية أم التنفيذ؟

من يستطيع تقديم الطلب؟

يعرض دليل المستخدم أربع صفات: بصفته الشخصية، وكيلا، شركة، ووصيا. وتعرض شروط الخدمة الجهات الحكومية والشركات والأفراد وغيرهم ضمن المستفيدين، بينما تصف المعلومات العامة للوزارة الخدمة للمواطن والمقيم. يستطيع المؤجر أو المستأجر تقديم الطلب إذا كانت المنازعة المؤهلة ناشئة عن العلاقة الإيجارية، ويجب أن تطابق الصفة المختارة حقيقة مقدم الطلب.

• بصفته الشخصية: يقدم الشخص لنفسه بالهوية التي يتعرف إليها النظام.
• الوكيل: يدخل بيانات الوكالة السارية وبيانات المحامي إن وجدت.
• الشركة: تدخل بيانات مقدم الطلب والشركة، مع تحديث السجل التجاري.
• الوصي: يدخل بياناته وبيانات القاصر كما تطلب الواجهة.

تشير شروط البوابة إلى تفعيل الرقم المدني، وتحديث بيانات السجل التجاري، وتحديث الوكالات. هذه متطلبات للهوية والصفة، وليست بديلا عن إثبات العلاقة الإيجارية وموضوع المنازعة.

ما المنازعات التي يمكن تقديمها؟

تنشر وزارة الداخلية أمثلة تشمل التأخر أو عدم السداد، والإخلاء، والصيانة، ومخالفة شروط عقد الإيجار. ويقوم الاختصاص القانوني على نشوء النزاع عن أحكام الإطار الإيجاري، لا على وجود اسم مستقل في النظام لكل واقعة محتملة.

هذه أمثلة لتنظيم الأدلة وليست توقعا للحكم. ادعاء التأخر لا يعني فوز المؤجر تلقائيا، ووجود مشكلة صيانة لا يمنح المستأجر تلقائيا حق حبس الأجرة أو إنهاء العقد.

ما المستندات المطلوبة؟

المطلوب رسميا

تتطلب المادة 18 صحيفة مكتوبة تتضمن أسماء أطراف النزاع الثلاثية، وعناوينهم، وصفة كل منهم، ووقائع الطلب وأسانيده، وطلبات المدعي، والمستندات المؤيدة. ويجب إرفاق ترجمة عربية معتمدة لأي مستند محرر بغير العربية. يوقع المدعي أو من يمثله بعد التثبت من الهوية. ويضيف القرار الوزاري 115/2025 بيانات الاتصال اللازمة للتقديم الإلكتروني وما يفيد سداد الرسم.

تلخص شروط «إنصاف» المرفقات في صحيفة الطلب وعقد الإيجار أو ما يثبت ذلك. لا تعتبر اختيار نوع النزاع بديلا عن كتابة الوقائع والطلبات بوضوح.

أدلة عملية مفيدة بحسب الحالة

قد تشمل الإيصالات والتحويلات البنكية وجدول الأجرة والإنذارات وطلبات الصيانة والصور المؤرخة والرسائل ومحاضر التسليم وتقارير الفحص والفواتير. ليست هذه القائمة إلزامية في كل ملف. ارفع المادة القانونية الصلة فقط، واشرح علاقتها بالطلب، واحتفظ بالأصل.

تسجيل عقد الإيجار وإثبات العلاقة

يذكر دليل «إنصاف» عقد الإيجار «أو ما يثبت ذلك». لا يعني هذا أن رسالة أو تحويلا بنكيا يثبت تلقائيا كل شروط الإيجار أو يحقق كل متطلب قانوني. تفصل اللجنة في كفاية الأدلة. ويحتوي المرسوم 6/89 على قواعد للتسجيل، بينما تمنح التعديلات عقد الإيجار قوة السند التنفيذي من خلال قسم التنفيذ المختص.

إذا كان العقار في مسقط، راجع كيفية تسجيل عقد الإيجار في مسقط. هذا الدليل خاص ببلدية مسقط ولا يعمم على المحافظات الأخرى. تسجيل العقد والفصل في النزاع مساران مختلفان: تتولى بلدية مسقط خدمة التسجيل في العاصمة، بينما يحيل «إنصاف» النزاع المؤهل إلى لجنة الفصل التابعة لنظام وزارة الداخلية.

خطوات تقديم المنازعة عبر «إنصاف»

1. افتح قناة الوزارة الرسمية. ابدأ من صفحة «إنصاف» في موقع وزارة الداخلية، لا من رابط أرسله وسيط مجهول.
2. سجل الدخول. استخدم وسيلة الهوية المدعومة وبياناتك أنت.
3. اختر خدمة المنازعات الإيجارية. تأكد أنك لست داخل خدمة أخرى.
4. حدد صفة مقدم الطلب. اختر بصفته الشخصية أو وكيل أو شركة أو وصي حسب الواقع.
5. اقرأ الشروط ووافق عليها. راجع متطلبات الهوية والسجل والوكالة والمرفقات والرسم.
6. أدخل بيانات الطالب. يتيح الدليل إضافة أطراف آخرين ضمن طالبي الفصل عند الحاجة.
7. أدخل بيانات الوكيل أو الشركة أو الوصي. تختلف الحقول باختلاف الصفة.
8. أضف الخصم. يستخدم الدليل رقم السجل التجاري لجلب بيانات المؤسسة. وللشخص تظهر حقول مثل الرقم المدني والاسم والهاتف والمحافظة والولاية والنوع.
9. أدخل بيانات المنازعة. حدد موقع العقار ونوع النزاع وحرر الوقائع.
10. سجل كل طلب. حدد ما إذا كان ماليا أو غير مالي، وأدخل المبلغ بدقة إن وجد.
11. ارفع المستندات. أرفق الصحيفة والعقد أو إثبات العلاقة والأدلة ذات الصلة.
12. راجع شاشة الدفع. يعرض الدليل إجمالي المطالبات المالية والمبلغ المستحق؛ افحص النوع والمجموع.
13. ادفع وأرسل. استخدم البوابة الرسمية واحتفظ بالإيصال ومرجع الطلب.
14. تابع الملف. راقب الإعلانات ومواعيد الجلسات والمذكرات وطلبات الرد أو الإيضاح.

قد تتغير مسميات الشاشات. اتبع الواجهة الحية ولا تفرض عليها ترتيب لقطة قديمة.

الطلبات المالية وغير المالية

يطلب الطلب المالي مبلغا محددا، مثل أجرة متأخرة أو مبلغ تعاقدي يدخل في الاختصاص. أما الطلب غير المالي فيسعى إلى نتيجة لا تقيم كمطالبة مالية، مثل إخلاء مؤهل أو أمر آخر. يؤثر التصنيف في الرسم.

إذا تعددت الطلبات المالية في المنازعة الواحدة، ينص القرار الوزاري 124/2025 على جمعها وحساب الرسم على المجموع. فمثلا، طلبان افتراضيان قيمة كل منهما 30 ألف ريال ينتجان مجموعا قدره 60 ألف ريال لغرض شريحة الرسم. المثال يشرح الجمع فقط ولا يقرر أن جمع الطلبين صحيح قانونا في ملف بعينه.

الرسوم الرسمية الحالية

هذه رسوم اللجان بموجب القرار 124/2025. لا تشمل رسوم الدعوى أو التنفيذ أو المحامي أو الخبير أو تسجيل العقد. لذلك لا يصح القول إن كل ملف في «إنصاف» يكلف 10 ريالات فقط.

المذكرات والردود الإلكترونية

يسمح القرار 115/2025 بإيداع الطلبات ومذكرات الرد والتعقيب والمستندات إلكترونيا، وبإحالتها عبر النظام بين الأطراف للرد حيث أمكن. وتكون للمستندات الإلكترونية وقرارات اللجنة الحجية التي تقررها قوانين الإثبات والمعاملات الإلكترونية عند استيفاء شروطها.

لا يعني ذلك أن الإجراء بعيد بالكامل في كل ملف. فإذا تعذر الإعلان الإلكتروني، تستكمل الطرق المقررة في قانون الإجراءات المدنية والتجارية، كما قد تطلب اللجنة الحضور.

طلب الحضور الشخصي

يجوز لرئيس اللجنة إلزام الأطراف بالحضور شخصيا عند الحاجة. كما يستطيع الطرف طلب الحضور عبر النظام، وعلى اللجنة قبول الطلب أو رفضه خلال مدة لا تتجاوز 7 أيام عمل من تقديمه. هذه مدة للبت في طلب الحضور، وليست مدة الفصل في أصل المنازعة.

كم تستغرق العملية؟

اكتمال الملف والإعلان الإلكتروني وطلبات المستندات ووقائع النزاع قد تؤثر في التجربة الفعلية. لا تعد المستخدم بقرار خلال 90 يوما من لحظة الضغط على «إرسال».

نظر اللجنة والأدلة

تفحص اللجنة الطلب ومذكرات الأطراف والمستندات، ولها سماع أقوالهم، والاستماع إلى الشهود عند الاقتضاء، وطلب الإيضاحات أو المستندات، وندب الخبراء وفق القواعد المطبقة. وتراعي المواجهة وحق الدفاع وتسبيب القرار وقواعد الإعلان والمواعيد.

لا تعني هذه الصلاحيات أن كل ملف يتضمن جلسة حضورية أو شهادة أو خبيرا. اتبع التعليمات الفعلية التي تصدر في طلبك.

القرار ومسألة الطعن

تقرر المادة 28 أن قرار اللجنة مسبب ونهائي، ولا يجوز الطعن فيه بأي من طرق الطعن المقررة قانونا. وفي الوقت نفسه ما زالت Gov.om تعرض خدمة «رفع استئناف أمام الدائرة الإيجارية». لا يجوز استخدام وجود الصفحة لإخبار كل صاحب قرار جديد من «إنصاف» بأن له استئنافا عاديا؛ فقد تتعلق الخدمة بحكم قضائي سابق للنظام أو بحالة أخرى ينطبق عليها القانون.

تنفيذ القرار

الحصول على قرار اللجنة لا يساوي إتمام تنفيذه. تختص المادة 31 قاضي التنفيذ في المحكمة الابتدائية الواقعة في دائرتها العقار بمنازعات تنفيذ قرارات اللجنة وأوامرها، وتنص على تنفيذها خلال أجل لا يتجاوز 30 يوما من صدورها.

كما تمنح المادة 16 عقد الإيجار قوة السند التنفيذي، ويتولى قسم التنفيذ المختص وضع الصيغة التنفيذية عليه. يتوقف اختيار السند والخدمة على ما هو موجود فعلا والنتيجة المطلوبة. وتشرح صفحة طلب تنفيذ إيجاري وخدمة تنفيذ عقد الإيجار مسارات التنفيذ القضائي، لا بديلا عن الفصل في مطالبة متنازع عليها أمام اللجنة.

منازعة عدم دفع الأجرة

يعد المؤجر العقد أو إثبات العلاقة وجدول الأجرة والمدفوعات المستلمة وحساب المتأخرات والمراسلات أو الإعلانات. افصل الفترات واحتسب كل دفعة بدقة. لا تخترع مهلة سماح ولا تعتبر الادعاء دليلا نهائيا. ويستطيع المستأجر تقديم دليل السداد وبنود العقد والدفاع المرتبط من خلال الرد الرسمي.

منازعات الصيانة

يحدد المستأجر العيب وتواريخ الإبلاغ والمسؤولية المنصوص عليها في العقد والرد والنتيجة المطلوبة. وقد تساعد الطلبات المكتوبة والصور المؤرخة والردود والفحص والفواتير. تختلف النتيجة القانونية بحسب العقد والوقائع؛ فلا تمنح كل مشكلة حقا تلقائيا في إنهاء العقد أو حبس الأجرة.

للخطوات العملية بعد السكن، راجع الكهرباء والمياه والإنترنت عند استئجار منزل في عُمان. تفعيل الخدمة ومنازعة الصيانة موضوعان منفصلان.

منازعات الإخلاء

تدرج المادة 15 المعدلة منازعات إخلاء العقار المؤجر صراحة ضمن اختصاص اللجنة. اذكر الأساس والوقائع والطلب بدقة، وأرفق العقد والإعلانات وسجل السداد أو التصرف ذي الصلة. لا يقدم هذا المقال قائمة عامة بأسباب الإخلاء ولا استراتيجية فردية. ولا ينفذ أي طرف الإخلاء بالقوة خارج مسار القرار والتنفيذ.

التأمين والمطالبات المالية الأخرى

يمكن عرض النزاع على مبلغ التأمين أو مبلغ تعاقدي آخر بوصفه طلبا ماليا وفق حقيقته إذا دخل في الاختصاص. ولا يلزم أن تسمي البوابة كل حالة «شكوى تأمين». قد تشمل الأدلة العقد وإثبات الدفع ومحضر التسليم والجرد وحالة العقار والحساب الواضح. وتقرر اللجنة كفايتها.

الشركات والإيجارات التجارية

يشمل الإطار المحال التجارية والصناعية إلى جانب المساكن. تتأكد الشركة من تحديث السجل التجاري وصحة بيانات المفوض أو الممثل. وإذا قدم وكيل، يجب تحديث الوكالة. تعرض «إنصاف» حقولا مستقلة لبيانات الشركة ومقدم الطلب، فلا تطبق افتراضات حساب الفرد عليها.

وقبل الالتزام السكني في العاصمة، يمكن مقارنة أفضل مناطق السكن في مسقط. أما العقار التجاري فيحتاج أيضا إلى فحص ملاءمة النشاط والتراخيص، ولا يكفي دليل الأحياء السكنية.

ماذا لو لم يوجد عقد مكتوب معتاد؟

تستخدم شروط «إنصاف» عبارة «عقد الإيجار أو ما يثبت ذلك». قد تدعم التحويلات أو المراسلات وجود العلاقة أو بعض شروطها، لكنها لا تثبت تلقائيا كل بند ولا تتجاوز كل متطلب للتسجيل. اشرح صلة الدليل، واطلب رأيا مختصا إذا نوزع في هوية الأطراف أو التسجيل أو شروط العقد.

أخطاء شائعة

تحذير أمني

ولتنظيم بقية إجراءات السكن والهوية، استخدم قائمة الانتقال إلى عُمان، وقارن النفقات مع تكلفة المعيشة في مسقط. وعلى المقيم إبقاء بيانات الهوية سارية؛ راجع تجديد بطاقة الإقامة في عُمان.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع المستأجر تقديم طلب؟

نعم، إذا كان طرفا في منازعة إيجارية مؤهلة. ويستطيع المؤجر أيضا التقديم. تتوقف النتيجة على الوقائع والطلبات والأدلة.

هل تستطيع الشركة استخدام «إنصاف»؟

يعرض دليل المستخدم خيار الشركة، ويجب تحديث السجل وبيانات المفوض أو الممثل.

هل كل طلب برسوم 10 ريالات؟

لا. الطلب غير المالي 10 ريالات لكل طلب، بينما تتدرج رسوم الطلبات المالية من 10 إلى 500 ريال حسب مجموعها. وطلب التفسير والطلب المغفل 10 ريالات.

هل يصدر القرار خلال 90 يوما من الضغط على الإرسال؟

ترتبط مدة التسعين يوما بإحالة الطلب إلى اللجنة. وهناك مدة مستقلة للإحالة تصل إلى سبعة أيام.

هل يمكن استئناف قرار اللجنة؟

تقرر المادة 28 أن القرار نهائي ولا يخضع لطرق الطعن العادية. لا تعتمد على صفحة استئناف قضائية قديمة أو انتقالية من دون التحقق من سبب انطباقها.

هل أغير الأقفال بعد صدور القرار؟

لا تنفذ إخلاء بالقوة بنفسك. استخدم مسار التنفيذ القانوني لدى الجهة المرتبطة بالعقار والسند القابل للتنفيذ.

المصادر الرسمية

• وزارة الداخلية — خدمة إنصاف
• وزارة الداخلية — دليل مستخدم إنصاف
• المرسوم السلطاني 12/2025 — تعديل الإطار الإيجاري
• وزارة الداخلية — القرار الوزاري 115/2025
• القرار الوزاري 124/2025 — رسوم اللجان
• Gov.om — رفع دعوى إيجارية
• Gov.om — طلب تنفيذ إيجاري